Column Detail 初めての収益物件購入！『表面利回り』と『想定利回り』の違いとは？
2025/05/01
来年4月より姫路駅周辺の路上喫煙禁止区域で違反した場合の過料徴収額を現行の千円から大幅に引き上げるお話が実現しそうです。
やはり吸い殻のポイ捨てや受動喫煙などの苦情が相次いでいるようで、予定では２万円になる見込みで、実現すると全国で最高額の過料となるようです。
私も過去に喫煙をしていましたので、吸いたい気持ちはよくわかります。
喫煙者のモラルが問われるお話ではありますが、インバウンド客も増加する中、徴収する側も２万円となると揉め事も増えそうな予感もします。
何事もルールを守ってキレイな街でお客様をお迎えしたいものですね！
さて本日は、収益物件を初めてご購入される方によくある疑問、「表面利回り」と「想定利回り」の違いについて、事例を交えてわかりやすくお伝えします。
不動産投資では、物件を選ぶ際に「利回り」という指標が非常に重要になります。
しかし、一言で「利回り」と言っても、実は種類があり、それぞれ意味が異なります。
特に、初心者の方が混同しやすいのが「表面利回り」と「想定利回り」です。
【表面利回りとは？】
表面利回りとは、年間の満室想定家賃収入を物件価格で割ったものです。
計算式は以下の通りです。
表面利回り（％）＝（年間満室想定家賃収入 ÷ 物件価格）× 100
たとえば、価格2,000万円のアパートで、
満室時の年間家賃収入が160万円の場合、
160万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 8%
この「8%」が表面利回りになります。
ポイントは、実際の空室リスクや運営経費を一切考慮していないということです。
つまり、「満室がずっと続き、経費もゼロだったらこれくらい儲かりますよ」という、理想的な数字なのです。
【想定利回りとは？】
一方で、想定利回りとは、空室リスクや運営経費（管理費、修繕費、固定資産税など）を見込んだうえで計算した利回りです。
想定利回り（％）＝（年間の実質家賃収入 ÷ 物件価格）× 100
先ほどの例で、年間家賃収入160万円に対し、
平均して年間20万円の空室損失、
さらに管理費や税金などで30万円が差し引かれると仮定すると、
160万円 － （20万円＋30万円）＝ 110万円
これを物件価格2,000万円で割ると、
110万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 5.5%
この「5.5%」が想定利回りです。
つまり、実際に手元に残るお金をベースにした利回りが想定利回りなのです。
【まとめ】
〜どちらを重視するべき？～
表面利回りは「物件を比較するための目安」にはなりますが、実際の収益性を測るには想定利回りを重視するべきです。
特に中古物件では、築年数や立地によって空室率が高かったり、修繕が必要だったりと、経費が大きく変動するため、想定利回りをよくチェックすることが重要です。
物件情報を見て「表面利回り10%！」と書かれていても、実際には空室リスクや経費を差し引いたら「手残りは5～6%だった」ということはよくあります。
初めて収益物件を購入される方は、「見た目の数字」だけで判断せず、
・実際の入居率はどうか
・管理会社に支払う費用はいくらか
・将来的な修繕費用はどれくらいか
といった現実的な視点で物件を検討することをおすすめします。
私たちは、お客様の目線に立ち、表面利回りだけでなく、想定される支出やリスクも含めた収支シミュレーションをしっかりご説明しています。
初めての不動産投資、疑問や不安も多いかと思いますが、ぜひお気軽にご相談ください！
